変動金利で住宅ローンを借りる際に説明を受けた「5年ルール」と「125％ルール」。金利が上がっても、毎月の返済額が急に増えないようにする仕組みです。
「急に増えるわけじゃないのか。安心！」と思うかもしれませんが、実はこれ、負担を「なくす」ものではなく「先送りする」ものです。しかも、すべての銀行にあるわけではありません。今回は、この2つのルールがどんなものなのか、自分なりにまとめてみました。
変動金利で一番気になること
「変動金利で借りたけれど、金利が上がったら返済額が跳ね上がるのでは？」
日本銀行の利上げ（金利の基準を引き上げること）や、住宅ローン金利の引き上げのニュースを見るたびに、不安になる方は多いはず。特に最近は、長らく上がることのなかった金利が引き上げられる流れになっています。
実は、メガバンクや地方銀行などの変動金利ローンには、返済額の急な増加を抑える次の2つのルールが設けられていることが多いようです。
✅️5年ルール：返済額を5年間は変えない
✅️125％ルール：返済額を見直すときも、増える上限は直前の1.25倍まで
要するに、金利が上がっても、毎月の返済額が急に増えないようにする仕組みです。一見ありがたいルールですが、仕組みを知らないと「気づいたら元金がほとんど減っていなかった」ということにもなりかねません。
この記事では、これから変動金利を考える方に向けて、ルールの中身と落とし穴を、数字を使って説明してみます。
「金利」と「毎月の返済額」は別もの
変動金利とは、借りている間に、市場の金利に合わせてローンの金利が変わるタイプです。多くの銀行では、金利は半年ごとに見直されます。一方で、毎月の返済額をいつ見直すかは、金利の見直しとは別のルールで決まります。このズレを埋めるのが、5年ルールと125％ルールなわけです。
この記事では、次のモデルケースで考えてみます。
借入額：3,000万円
返済期間：35年
当初金利：年0.5％
返済方法：元利均等返済（元金と利息を合わせた毎月の返済額が、原則ずっと同じになる方法）
この条件での当初の毎月返済額は、約77,900円です。この77,900円は、次の2つに分かれています。
・元金：借りたお金そのものを返す部分
・利息：借りたコスト（銀行への手数料のようなもの）として払う部分
金利が上がると「利息の取り分」が増え、その分「元金の取り分」が減ります。この考え方が、この先の主役になります。
5年ルール：返済額は5年間、変わらない
5年ルールとは、金利が半年ごとに見直されても、毎月の返済額は5年間そのままで、見直すのは5年ごとというルールです。
たとえば、借りてから2年目に金利が0.5％から2.5％に上がったとします。このときも、毎月の返済額は5年目まで77,900円のままです。でも、中身は大きく変わります。借入残高を3,000万円として、毎月の利息を比べてみましょう。
| 金利 | 毎月の利息（約） | 毎月の元金返済（約） | 返済額 |
|---|---|---|---|
| 0.5％ | 12,500円 | 65,400円 | 77,900円 |
| 2.5％ | 62,500円 | 15,400円 | 77,900円 |
返済額は同じですが、元金に回るお金が毎月65,400円から15,400円へと、約4分の1に減ってしまいます（残高を当初の3,000万円とした簡易計算）。「返済額が変わらない」という安心感の裏で、借金の減り方は遅くなっている。これが5年ルールの注意点です。
実際、私も同じような経験をしました。私が借りている銀行でも、数ヶ月前に金利が上がる連絡がありました。毎月の返済額は変わりませんが、ふと違和感を覚えたポイントがありました。元金と利息の内訳が変わっていたのです。マネーフォワードMEで元本と利息を分けて記録しているため、この変化にはすぐに気づきました。元本と利息の内訳を敏感に把握しておくことも、家計管理では大切な視点ですね。
125％ルール：見直しでも、返済額の上昇は1.25倍まで
125％ルールとは、5年ごとの返済額の見直しで、新しい返済額が直前の1.25倍を超えないようにするルールです。
当初の返済額が77,900円なら、いくら金利が上がっても、6年目の毎月の返済額は約97,300円までが上限です。11年目の見直しでも、その時点の返済額の1.25倍が上限になります。
なお、この2つのルールは「元利均等返済」の変動金利で使われるものです。元金均等返済（毎回返す元金が同じで、利息の分だけ返済額が変わる方法）では、原則として適用されないようです。
落とし穴：「未払い利息」と最終返済日の一括返済
この2つのルールは、あくまで「毎月の返済額」を緩やかにするものです。落とし穴は主に3つあります。
⚠️元金が減りにくくなる。先の表のとおり、返済額の中で利息の割合が増え、元金の返済が進みづらくなります。
⚠️未払い利息が積み上がることがある。毎月の返済額を超える利息が発生すると、払い切れない分が「未払い利息」として貯まります。
⚠️最終返済日にまとめて払うことになる可能性がある。未払い利息は、通常は最終返済期日に残った元金とあわせて一括で返す必要があります。残りの返済期間が短いほど、追いつくのが難しくなります。
「返済額が変わらないから安心」と思い込み、金利の動きを見ないままにしておくことが、一番のリスクです。
ニュースでも、金融機関による基準金利の引き上げが報じられています。たとえば七十七銀行は、2026年10月1日付で基準金利を3.125％から3.375％へ0.25％引き上げました。新しい金利は、同年12月の返済日の翌日から適用されるとのことです。
借りる前に確認：5年ルールがない銀行もあります
5年ルールと125％ルールは、すべての変動金利ローンにあるわけではありません。ルールがある場合とない場合の違いを整理すると、次のとおりです。
| ルールがある場合 | ルールがない場合 | |
|---|---|---|
| 毎月の返済額 | 5年間は変わらず、見直しも1.25倍まで | 金利の見直しに合わせて変わる |
| 金利が大きく上がったとき | 毎月の負担は抑えられるが、元金が減りにくく、未払い利息がたまることがある | 毎月の返済額が増える |
どちらが良い悪いではなく、自分がどちらの仕組みのローンを借りるのかを、申し込む前に確認することが大切です。商品の説明ページや契約書で、「5年ルール」「125％ルール」「未払利息」の言葉を探してみてください。
まとめ
今回の記事をまとめると、こんな感じ。
✅️5年ルールは返済額の見直しを5年ごとにするルール、125％ルールは見直し後の返済額を直前の1.25倍までに抑えるルールです。
✅️今回の例（3,000万円・35年・当初0.5％）では、毎月77,900円が、金利がどうなっても6年目は約97,300円までで止まります。
✅️ただしこれは負担の先送りです。元金が減らず、未払い利息の一括返済を最終返済日に求められる可能性もあります。
✅️このルールがない銀行もあるので、申し込む前に、自分が借りるローンの仕組みを必ず確認しましょう。
住宅購入は、おそらく人生で一番大きな買い物。だからこそ、これらのルールの表と裏を知っておく必要がありますね。変動金利で借りることを検討している方にとって、少しでも参考になれば嬉しいです。
ではでは！
